Вилла за рубежом давно перестала быть роскошным местом для семейного отдыха. Сегодня инвесторы рассматривают покупку такой недвижимости, как инструмент сохранения капитал и заработка на аренде, или как «запасной аэродром» на случай эмиграции. Такой подход порождает новые требования к проверке сделки. Раньше инвесторы сравнивали только стоимость объекта, сегодня приходится учитывать значительно больше факторов:

• как оформляется право собственности;

• насколько просто управлять объектом удаленно;

• сколько стоит обслуживание;

• какой уровень загрузки возможен;

• насколько ликвиден рынок;

• какие ограничения действуют для иностранцев.

Рассмотрим три популярных направления инвестиций в зарубежную недвижимость: Бали, Пхукет и Дубай, а также добавим Грузию в качестве примера растущего рынка с понятными требованиями.

Для тех, кто рассматривает конкретные инвестиционные проекты и условия покупки недвижимости за рубежом – здесь можно посмотреть условия.

Быстрый ответ: что выбрать, если не читать статью полностью?

Если коротко:

• нужен максимально понятный рынок – Дубай или Грузия;

• нужен баланс между доходностью и стоимостью – Пхукет;

• готовы к сложным схемам ради высокой потенциальной доходности – Бали;

• ищите низкий порог входа и простую юридическую модель – Грузия.

Инвестиции в виллы: что влияет на реальную доходность?

Многие инвесторы выбирают объект по двум параметрам:

• цена покупки;

• обещанная доходность.

Но реальные инвестиции в виллы оцениваются иначе. На итоговую доходность объекта могу влиять:

• сезонность;

• расходы на обслуживание;

• комиссия управляющей компании;

• расходы на персонал;

• налоги;

• загрузка;

• состояние рынка.

Пример

Вилла стоимостью $500 000:

Обещанная доходность:

12% = $60 000 в год

После расходов:

• управление — $9000;

• маркетинг — $3000;

• обслуживание территории — $4000;

• налоги и страхование — $2500;

• ремонт — $2500;

• простой объекта — $6000.

Реальная прибыль:

около $33 000–35 000

Итоговая доходность:

6,5–7%

Так что заявленные цифры и реальная экономика объекта часто отличаются.

Купить виллу в Дубае: понятный рынок для инвестора

Инвесторов, которые планируют купить виллу в Дубае, привлекает высокая прозрачность рынка. Официальный портал ОАЭ подтверждает, что иностранцы могут покупать недвижимость в freehold-зонах и получить полноценное право собственности зарегистрированное в Dubai Land Department (DLD — аналог Росреестра).

Дубай подкупает отсутствием налогов на недвижимость для иностранцев. Но есть сервисный сбор при регистрации права DLD fee в размере 4% от стоимости недвижимости. Также в Дубае относительно просто управлять объектом. Здесь есть развитый рынок property management (управление недвижимостью), понятные договоры, много управляющих компаний.

Из минусов, виллы в хороших районах стоят дорого, а доходность часто ниже, чем на азиатских курортах. Кроме того, после недавнего обострения Ирано-Израильского конфликта рынок Дубая потерял до 35% ликвидности.

Что получает инвестор в Дубае

• понятную систему регистрации;

• отсутствие ежегодного налога на недвижимость;

• высокий уровень защиты собственности;

• развитый рынок аренды;

• профессиональное управление недвижимостью за рубежом.

Подводные камни недвижимости в Дубае

Основные расходы:

• DLD fee ~ 4%;

• агентская комиссия ~ 2%;

• дорогое юридическое сопровождение;

• service charge – сбор управляющей компании;

• дорогой вход при снижающейся ликвидности

Для виллы 250–300 м²:

• service charge может достигать $5000–12000 в год

Кому подходит?

Дубай чаще выбирают:

• инвесторы с крупным бюджетом;

• покупатели с целью сохранения капитала;

• люди, не желающие участвовать в операционном управлении.

Купить виллу на Пхукете: высокий спрос и ограничения на землю

Главный юридический нюанс Таиланда – запрет на владение землёй для иностранцев. То есть приобретая виллу инвестор становится владельцем здания, но не земельного участка, на котором оно расположено. Распространённые схема преодоления этой коллизии – долгосрочная аренда земли или оформление собственности на тайскую компанию с выверенными юридическими формулировками.

Плюсы покупки недвижимости в Таиланде

• высокий туристический поток;

• относительно невысокий порог входа;

• высокая ликвидность;

• хорошая доходность.

Подводные камни недвижимости в Таиланде

• отсутствие права собственности на землю;

• схема продления требует проверки;

• качество строительства требует контроля;

• доход сильно зависит от сезона.

Кому подходит

Пхукет обычно интересен:

• инвесторам со средним бюджетом;

• людям, которые хотят совмещать отдых и аренду;

• инвесторам, готовым уделять время проверке сделки.

Купить виллу на Бали: высокая доходность и высокая сложность

На Бали иностранцы не могут напрямую владеть землёй в классическом смысле. На практике используются различные арендные схемы и оформление на третьих лиц или организацию. Это усложняет сделку и требует качественного юридического сопровождения.

Для обхода ограничений применяют:

• leasehold – долгосрочная аренда на 25, 50 и даже 100 лет;

• Hak Pakai – право пользования, признаваемое государством, часто требует проживания на острове, дается на 30 лет;

• PT PMA – инвестора открывает на Бали компанию с иностранным участием и оформляет на неё свою недвижимость;

• Hak Sewa – право аренды, обычно используется для коммерческой недвижимости.

Из плюсов Бали можно отметить высокую доходность на уровне 12-15% годовых. Растущий рынок и высокий спрос приводит к росту ликвидности и возможности заработать на перепродаже.

Подводные камни недвижимости на Бали

• ограниченный срок аренды земли;

• необходимость лицензирования;

• высокая конкуренция;

• зависимость от управляющей компании;

• сложная структура сделки.

Кому подходит

Бали чаще выбирают:

• инвесторы с высокой толерантностью к риску;

• покупатели, которые готовы глубоко разбираться в юридической модели;

• инвесторы, ориентированные на потенциально высокую доходность.

Грузия, как альтернативный вариант

Грузию редко упоминают, когда обсуждают, где купить виллу для инвестиций. Однако эта страна может быть интересной альтернативой перечисленным выше вариантам. Среди инвесторов Грузия славится низкими налогами на недвижимость для иностранцев ~1% от стоимости объекта, быстрой регистрацией права собственности, даже без личного участия покупателя, и высокой степенью защищенности имущества.

Виллы на грузинском рынке инвестиционной недвижимости представлены скромно, что создает дефицитный спрос, повышая ликвидность объектов. При этом порог входа по прежнему остается ниже чем в Дубае или топовых азиатских локациях.

Преимущества покупки виллы в Грузии

• понятное право собственности;

• отсутствие сложных ограничений;

• быстрая регистрация прав на имущество;

• относительно низкий входной бюджет;

• низкие налоги на недвижимость.

Подводные камни недвижимости в Грузии

• рынок вилл меньше;

• невысокая ликвидность;

• мало управляющих компаний;

• сезонность спроса на аренду

FAQ

Что выгоднее: Бали или Дубай?

Если нужна стабильность и понятная структура владения – чаще выбирают Дубай. Если важна потенциально высокая доходность – рассматривают Бали.

Где проще управлять недвижимостью за рубежом?

С точки зрения удаленного управления лидирует Дубай.

Можно ли получать полностью пассивный доход от виллы?

Да, но только при наличии сильной управляющей компании.

Где купить виллу для инвестиций с минимальными рисками?

Если оценивать юридическую прозрачность, обычно наиболее понятными вариантами выглядят Дубай и Грузия.

Общий вывод

В отличие от инвестиционной квартиры, вилла, это объект, который требует профессионального управления, особенно если рассматривать такую покупку с целью получения дохода от аренды. Кроме того, необходимо учитывать местные правила и особенности законодательства.

Самая частая ошибка инвестора – сравнение объектов исключительно по стоимости и обещанной доходности. На практике более важными оказываются вопросы:

• кому принадлежит земля;

• кто будет искать арендаторов;

• сколько стоит содержание;

• насколько ликвиден рынок;

• можно ли быстро выйти из проекта.

Эти факторы определяют, будет ли вилла инвестиционным активом или станет дорогим объектом, который требует постоянного внимания владельца.